| 2009年05月13日08:14 来源：中国证券报-中证网
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就在楼市的焦点仍集中于中小户型住宅热销、刚性需求爆发时，近期国内多个城市悄然出现了豪宅回暖、中大户型热销的情形。有专家指出，继刚性需求之后，改善型需求的入市有望带领楼市进入小阳春第二阶段，但这种依然属于前期被压抑的改善型需求，能否放量，能否持续，仍需持续观察。
改善型需求入市
4月25日，深圳市南山区两个以中大户型为主的新盘同时开盘。恒立依云伴山和泛海拉菲花园，均价约为1.2万元/平方米。泛海拉菲花园推出200多套80～160平方米的高层住宅和叠院别墅，销售近七成；依云伴山推出210套，也售出八成。
豪宅方面同样形势喜人。深圳著名豪宅圣莫丽斯推出170多套150～190平方米不等的临湖单位，均价高达2万元／平方米，开盘售出七成。4月份深圳市成交龙虎榜统计显示，圣莫丽斯以36616平方米的销售成绩荣登4月商品房销售冠军。
深圳市国土局统计数据显示，4月深圳全市新建商品住宅销售共成交7694套，成交74.6万平方米，均价12331元/平方米，环比上涨了12.4%，比去年同期则上涨了3.2%。豪宅成交拉升了4月份成交均价，4月12日入市的卓越·维港北区别墅，当日开盘就成交4亿元。4月份均价最高的17和18日，豪宅云集的南山区成交均价分别达到23634元/平方米和23190元/平方米，直接推动了深圳成交均价的上升。
中国证券报记者在热销大户型楼盘现场注意到，大户型购房者通常以中年人为主，往往属于第二或第三次购房，与岁末年初购房者多以首次置业的年轻人为主形成对比。
对于大户型楼盘热销，深圳中原地产总经理李耀智分析，主要是由于降息和二套房贷的放松，使换房客开始活跃。另外，去年楼市调整时期，大户型楼盘和豪宅等的跌幅较大。“经济前景不明朗，也使一部分富豪将钱投进了楼市。”李耀智透露。
同样，北京房地产交易管理网显示，3月北京市别墅销售套数为370套，比2月份上涨320.45%。成交面积为131118平方米，比2月份上涨385.16%，成交总金额近14.89亿。而整个一季度成交达到600多套，与行情较好的2007年持平。
广东中原地产市场总监李粤湘也表示，行内俗称“大码楼”的物业，即总价250万元以上的房屋交易在春节前每月平均只有几宗，而在3月后中原地产每月成交“大码楼”基本保持在几十宗。目前出手的中高端物业买家除改善型买家外，也有少量投资客。
二线城市同样出现改善型需求入市的迹象。正合地产最新数据显示，成都市主城区120平方米以上户型的成交套数从1月的1025套增加到3月的2005套之多，成交面积也从15.22万平方米增加到28.48万平方米。麓山国际社区、万科·双水岸、南湖国际社区、四海逸家、上实·锦绣森邻、龙城1号等定位于改善型住宅的楼盘，今年以来保持了热销势头。
武汉市“五一”三天假期成交量达到了467套，超过2008年同期两倍多，套均成交面积达103.68平方米，5月4日、5月5日武汉楼市每天成交超过400套。长源地产副总肖学峰表示，近一个月120平方米以上大户型成交比较多，说明改善型需求开始释放。武汉的锦绣江南、水岸星城、顶琇晶城、新华西美联公馆、黄浦东宫等中心城区内一批楼盘里，购房人以自住型改善需求为主。
成交能否持续尚需观察
易居克而瑞研究中心最新研究报告预计，今年，北京、上海、深圳三大城市的改善型住房缺口高达1600万平方米。至2009年底，上海改善型住房缺口将达到793万平方米，北京的缺口则会高达547万平方米，深圳的缺口也将近255万平方米。克而瑞研究中心表示，改善型需求将有力支撑2009年房地产市场的回暖。
“2009年一季度市场回暖，很大的原因在于改善型需求进一步得到释放，而且这个趋势越加明显了。”克而瑞（中国）首席研究员陈啸天指出，去年四季度以来，上海以及北京的改善型需求成交比重明显开始上扬。
“改善型需求不断释放有多方面的原因，其中最主要也是最直接的一点就是目前市场上有大量的改善型需求被压抑，这必然导致其寻求释放的通道。”陈啸天表示。
广州合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，改善型需求和投资客4月份已经开始进入楼市。黎文江分析，存款利率不断下降，而广州楼市出租回报率约为4.5%，加上很多的投资客认为楼价下调的空间不大，房地产保值潜力大，因此纷纷入市。
然而，第一太平戴维斯研究部报告显示，受金融危机与2009年盈利预期不确定的影响，2009年一季度深圳高端住宅租金和入住率都出现了下降，且在未来还有持续下降的压力。第一太平戴维斯指出，2009年首季度深圳服务式公寓空置率上升到12.7%，平均租金为人民币193.6元/平方米/月，环比下跌2%，同比下降达7.8%。报告还指出，除服务公寓外，高端私人住宅市场租金第一季度下降2.8%，平均空置率上升2.9个百分点，达到22%。
第一太平戴维斯中国区市场研究部助理董事陈松吟表示，对外籍人士依存度高的高端住宅租赁市场，会持续面临租金和入住率同步下降的压力。“一部分客户因跨国企业业务收缩回国，不再需要，另一部分是跨国公司控制成本支出，降低了住房补贴。”深圳蛇口某高端租赁市场负责人表示。
广州知名地产分析人士韩世同也谨慎表示，目前广州中心城区楼房供应量不多，楼价高，投资回报不明朗，投资客不会集中入市。
“大户型楼盘和豪宅的热销，表明深圳楼市‘小阳春’进入了第二个阶段。”深圳高等职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示，虽然有别于首次置业，但改善型需求仍然是属于刚性需求，是去年观望情绪浓厚的情况下被压抑的需求，如今开始释放。但目前投资客尚不活跃，待这些刚性需求释放殆尽后，楼市成交量将会重新下滑。
调升开工面积苗头显现
“我们现在是没货卖，紫麟山正在加快建设进度。”深业南方地产相关负责人表示，深业集团在春交会展出10多个楼盘仅有3个主力楼盘在售，东城上邸和紫麟山都出现新货断档。熙龙湾、星海名城、万科金域华府、桃源居等楼盘也基本处于“断货”状态。“销售速度快过预期，二期要到6月底才能卖。”熙龙湾销售负责人表示。
星海名城相关人士指出，断货原因更多在于去年不少房企调减了开工面积、放慢了建设进度，如深振业2008年年报显示，缓建星海七期、振业城五期8-11栋、振业峦山谷花园一期7-13栋等项目。
由于楼市成交回暖超出预期，深圳部分热点片区和新增供应跟不上，出现“结构性”断货，不少开发商开始调增开工面积或加快建设进度。深业南方已加快深圳两个在建楼盘进度，龙岗区的坑梓项目也定出了下半年动工的日程表。去年曾申请延期一年竣工的天健时尚空间，而今已有两栋楼封顶，其负责人表示正在赶进度，争取在今年底开盘。振业也有几个缓建项目已复工或加快建设。
万科在2009年一季报透露“在存货管理上，公司继续坚持‘量出为入’的原则，确保项目的开发节奏和销售节奏相匹配。将结合市场形势，考虑对开工计划作出调整，并将在中期报告中进行披露。”
土地市场也继续融冰，继4月29日首次推出居住用地之后，深圳市土地房产交易中心6月2日将公开挂牌捆绑出让宝安区三宗地项目改造权及土地使用权，其中两宗为商住混合用地，使用年期为70年，另一宗为商业及公寓用地，使用年期也为70年；6月10日,还将出让一块位于福田区南园爱华路西侧的商住用地，建筑面积为18500平方米。
“今年楼市仍是以消化存量为主，有能力、有信心调增开工面积，进入新一轮开发的开发商还不多。”深圳市社科院城市运营主任高海燕指出，一些断档现象并不代表楼市供不应求，而只是结构性问题，目前深圳仍有近500万平方米的新房存量，开发商不会盲目乐观加大开发或涨价。 |
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